Neuenhagen ist für viele von uns mehr als ein Wohnort. Hier sind wir aufgewachsen, hier leben unsere Familien und Freunde – und viele wollen auch dann hierbleiben, wenn aus dem Kinderzimmer irgendwann die erste eigene Wohnung werden soll.
Genau dafür brauchen wir neuen Wohnraum.
Nicht nur wegen des Zuzugs aus Berlin. Neuenhagen braucht neue Wohnungen schon durch seine eigene Entwicklung: Kinder werden erwachsen, Haushalte teilen sich, Paare gründen Familien und ältere Menschen suchen kleinere Wohnungen.
Wenn wir nicht bauen, bedeutet Wachstum irgendwann zwangsläufig Verdrängung.
Wir wollen nicht wegziehen müssen, nur weil unsere Heimat keinen Platz mehr für uns hat.
Deshalb wollen wir auf allen politischen Ebenen eines ändern: Statt Wohnungsmangel immer stärker zu verwalten, müssen wir endlich wieder mehr Wohnraum ermöglichen.
NEUENHAGEN
DAS PROBLEM
Neuenhagen redet über Wohnraumbedarf – nutzt seine eigenen Möglichkeiten aber noch viel zu wenig.
DIE KENEU MUSS WIEDER ENTWICKELN
Die KENeu ist die hundertprozentige Entwicklungsgesellschaft unserer Gemeinde.
Trotzdem verfügt sie aktuell nur über rund 160 Wohnungen und 26 Gewerbeeinheiten.
Für eine wachsende Gemeinde ist das zu wenig.
Noch deutlicher wird das Problem bei den Prioritäten: Während zusätzlicher Wohnraum dringend gebraucht wird, fließen erhebliche Mittel auch in individuell zugeschnittene Gewerbeprojekte.
Eine gute ärztliche Versorgung ist wichtig. Aber wenn die größte Investition der KENeu seit Jahren in eine maßgeschneiderte Gewerbeimmobilie fließt, während junge Neuenhagener kaum eine eigene Wohnung finden, müssen wir über Prioritäten sprechen.
Eine kommunale Entwicklungsgesellschaft muss vor allem eines tun:
entwickeln.
Ihre zentrale Frage muss wieder lauten:
Wo können in Neuenhagen neue Wohnungen entstehen?
PRIVATE INVESTOREN SIND TEIL DER LÖSUNG
Das Blumen-Liebe-Areal zeigt bereits, dass größere Wohnungsbauprojekte ohne privates Kapital kaum funktionieren werden.
Das ist kein Problem.
Das ist eine Chance.
Wir brauchen Unternehmen, private Bauherren, Genossenschaften und Investoren, die bereit sind, in Neuenhagen Wohnungen zu schaffen.
Dann dürfen wir diese Investoren aber nicht gleichzeitig mit immer längeren politischen Wunschlisten überziehen.
Unser Maßstab sollte klar sein:
- Wie viele Wohnungen entstehen?
- Wann wird gebaut?
- Ist die Finanzierung gesichert?
- Passt das Projekt grundsätzlich zu Neuenhagen?
Klare Mindeststandards ja.
Ein Wettbewerb um das komplizierteste Konzept nein.
Wer Wohnraum will, muss diejenigen bauen lassen, die ihn schaffen wollen.
GARTENSTADT JA. STILLSTANDSSTADT NEIN.
Neuenhagen will seinen Gartenstadtcharakter erhalten.
Das wollen wir auch.
Aber Gartenstadt darf nicht bedeuten:
Was heute steht, muss für immer genau so bleiben.
Ein typisches Beispiel:
Eltern wohnen auf einem großen Grundstück. Ihre Kinder werden erwachsen und möchten ebenfalls in Neuenhagen bleiben.
Warum soll auf einem ausreichend großen Grundstück kein zweites kleineres Haus entstehen können?
Warum soll ein bestehendes Haus nicht erweitert werden?
Warum soll ein Dachgeschoss nicht zu einer Wohnung werden?
Warum soll ein Grundstück nicht geteilt werden können, wenn Erschließung und Nachbarschaftsschutz gewährleistet sind?
Wir wollen deshalb verhindern, dass durch pauschale Mindestgrundstücksgrößen, unnötig enge Baufenster, starre Geschossbegrenzungen oder generelle Beschränkungen von Hinterlandbebauung neuer Wohnraum verhindert wird.
Gartenstadt heißt Gartenstadt. Nicht Stillstandsstadt.
DEN BAUTURBO AUCH WIRKLICH NUTZEN
Neuenhagen hat durch den neuen Bauturbo zusätzliche Möglichkeiten erhalten, Wohnungsbau auch dann zu ermöglichen, wenn bestehendes Planungsrecht eigentlich entgegensteht.
Diese Möglichkeiten dürfen wir nicht so eng auslegen, dass am Ende wieder fast nichts möglich ist.
Für uns muss gelten:
Wohnraum ermöglichen ist der Regelfall. Ablehnen ist die Ausnahme.
Wenn zusätzliche Wohnungen entstehen, die Erschließung gesichert ist und keine erheblichen Interessen von Nachbarn, Umwelt oder Infrastruktur verletzt werden, sollte Neuenhagen zustimmen.
Nicht der Bauherr sollte erklären müssen, warum eine neue Wohnung unbedingt notwendig ist.
Die Gemeinde sollte erklären müssen, warum sie diese Wohnung verhindern will.
KOMMUNALE FLÄCHEN AKTIVIEREN
Neuenhagen braucht einen vollständigen Überblick darüber, welche Flächen von Gemeinde und KENeu für zusätzlichen Wohnungsbau genutzt werden können.
Wir wollen deshalb ein gemeinsames Wohnbauflächenkataster.
Jedes Grundstück soll darauf geprüft werden:
- Wird diese Fläche dauerhaft für eine öffentliche Aufgabe gebraucht?
- Kann eine Teilfläche anders genutzt werden?
- Kann ein bestehender Standort dichter bebaut werden?
- Kann durch Verlagerung zusätzlicher Wohnraum entstehen?
- Ist Verkauf, Erbbaurecht oder eine gemeinsame Entwicklung mit Privaten sinnvoll?
Nicht jedes kommunale Grundstück muss verkauft werden.
Aber jedes Grundstück sollte auf sein Wohnraumpotenzial geprüft werden.
KENEU UND PRIVATE NICHT GEGENEINANDER AUSSPIELEN
Wir wollen keine riesige kommunale Wohnungsgesellschaft, die versucht, den gesamten Wohnungsmarkt selbst zu übernehmen.
Wir wollen aber genauso wenig eine KENeu, die hauptsächlich ihren Bestand verwaltet.
Die KENeu soll dort tätig werden, wo sie einen echten Mehrwert schafft:
Flächen zusammenführen.
Baurecht vorbereiten.
Schwierige Grundstücke entwickeln.
Partner finden.
Und selbst Wohnungen bauen, wenn ein kommunales Projekt sinnvoll ist.
Unser Prinzip lautet:
KENeu entwickelt. Private investieren. Beide bauen.
Dafür wollen wir der KENeu klare und messbare Ziele geben.
Nicht nur Umsatz und Jahresüberschuss sollen zählen.
Sondern auch:
Wie viele zusätzliche Wohnungen wurden geschaffen oder ermöglicht?
DIE SPIELPLATZSATZUNG MODERNISIEREN
In Neuenhagen greift die kommunale Spielplatzpflicht bereits bei relativ kleinen Mehrfamilienhäusern.
Bei großen Wohnquartieren ist eine eigene Spielinfrastruktur sinnvoll.
Bei einem kleinen Haus mit vier oder fünf Wohnungen kann sie dagegen unverhältnismäßig sein – besonders dann, wenn ein gut ausgestatteter öffentlicher Spielplatz direkt in der Nähe liegt.
Wir wollen deshalb die Schwelle deutlich anheben.
Vorhandene öffentliche Spielplätze sollen stärker angerechnet werden.
Öffentliche Infrastruktur soll auch öffentlich genutzt werden dürfen.
BAUMSCHUTZ UND WOHNUNGSBAU ZUSAMMENDENKEN
Neuenhagen lebt von seinen Bäumen.
Deshalb wollen wir den Baumschutz nicht abschaffen.
Aber Baumschutz darf nicht bedeuten, dass ein grundsätzlich zulässiges Wohnhaus an einem einzelnen Baum scheitert.
Unser Grundsatz:
Erhalt, wo es sinnvoll möglich ist. Ersatzpflanzung, wo gebaut werden muss.
Wenn ein Baum für zulässigen Wohnungsbau gefällt werden muss, soll eine Ersatzpflanzung ermöglicht werden.
Ist diese auf dem Grundstück nicht möglich, kann an anderer Stelle in Neuenhagen neu gepflanzt werden.
So bleibt Neuenhagen grün, ohne Entwicklung unmöglich zu machen.
WENIGER DETAILSTEUERUNG IN BEBAUUNGSPLÄNEN
Ein Bebauungsplan muss festlegen, was für eine geordnete Ortsentwicklung notwendig ist.
Aber die Gemeinde muss nicht jedes Detail eines Gebäudes politisch gestalten.
Wir wollen Bebauungspläne deshalb stärker auf die entscheidenden Fragen konzentrieren:
- Wo darf gebaut werden?
- Was darf gebaut werden?
- Wie hoch darf gebaut werden?
- Wie dicht darf gebaut werden?
Je mehr Vorgaben zu Materialien, Gestaltung, Dachformen, Vorgärten oder anderen Einzelheiten hinzukommen, desto weniger Spielraum bleibt Architekten und Bauherren.
Und desto teurer wird ein Projekt.
Städtebau braucht Regeln.
Aber keinen kommunalen Geschmacksausschuss für jedes Detail.
EIN FAST-TRACK FÜR WOHNUNGSBAU
Nicht jedes Problem braucht eine neue Gesetzesänderung.
Auch die Verwaltung selbst kann einfacher werden.
Wir wollen für größere Wohnungsbauprojekte einen festen Ansprechpartner innerhalb der Gemeinde.
Zu Beginn eines Projekts soll es ein gemeinsames Gespräch geben, in dem alle wesentlichen kommunalen Anforderungen auf den Tisch kommen.
Danach braucht es klare Fristen für:
- kommunale Stellungnahmen,
- Abstimmungen zu Bebauungsplänen,
- Entscheidungen zum gemeindlichen Einvernehmen,
- Grundstücksfragen,
- Bauturbo-Verfahren.
Investoren sollen nicht von Fachbereich zu Fachbereich geschickt werden.
Ein Projekt. Ein Ansprechpartner. Eine klare Liste.
UNSERE ZUSTÄNDIGKEIT IN NEUENHAGEN
Bei vielen dieser Punkte können wir nicht nach Potsdam oder Berlin zeigen.
Wir können sie selbst ändern.
Die Gemeindevertretung entscheidet über Bebauungspläne.
Sie beschließt kommunale Satzungen.
Sie entscheidet über kommunales Eigentum.
Sie bestimmt die strategische Ausrichtung der KENeu.
Sie entscheidet über Grundstücksvergaben.
Sie kann Verwaltungsverfahren politisch priorisieren.
Und sie entscheidet, wie mutig Neuenhagen die neuen Möglichkeiten des Bauturbos nutzt.
Deshalb reicht es nicht, auf Bundesebene mehr Wohnungsbau zu fordern.
Wir müssen vor der eigenen Haustür anfangen.
UNSERE FORDERUNG FÜR NEUENHAGEN
Wir wollen:
- die KENeu mit messbaren Zielen stärker auf neuen Wohnraum ausrichten,
- Gemeinde und KENeu systematisch nach aktivierbaren Wohnbauflächen suchen lassen,
- private Investoren als Partner behandeln,
- Grundstücksvergaben einfacher und ergebnisorientierter machen,
- Grundstücksteilungen, Dachausbau, Aufstockung und maßvolle Nachverdichtung ermöglichen,
- beim Innenentwicklungs-Bebauungsplan keine Käseglocke über Neuenhagen legen,
- den Bauturbo offensiv nutzen,
- die Spielplatzsatzung für kleinere Wohnprojekte liberalisieren,
- Baumschutz durch Ersatzpflanzungen mit Wohnungsbau vereinbaren,
- Bebauungspläne von unnötigen Detailvorgaben befreien,
- und einen kommunalen Fast-Track für Wohnungsbau einführen.
Unser Ziel ist keine grenzenlose Verdichtung.
Unser Ziel ist eine Gemeinde, in der sich Gartenstadt und nächste Generation nicht gegenseitig ausschließen.
MÄRKISCH-ODERLAND UND BRANDENBURG
DAS PROBLEM
Neuenhagen kann vieles ermöglichen.
Aber die eigentliche Baugenehmigung liegt bei vielen Projekten beim Landkreis Märkisch-Oderland.
Gleichzeitig bestimmt Brandenburg mit seiner Bauordnung, wie kompliziert diese Verfahren überhaupt sein müssen.
Jede zusätzliche Prüfung kostet Zeit.
Jeder Monat Verzögerung kostet Finanzierung.
Und jede zusätzliche Pflicht landet am Ende in der Miete oder im Kaufpreis.
Gleichzeitig versucht Brandenburg hohe Wohnkosten mit Instrumenten wie Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze zu bekämpfen.
Das halten wir für den falschen Ansatz.
Eine Mietpreisbremse baut keine einzige Wohnung.
Wer privates Kapital für neue Wohnungen braucht, darf Investitionen nicht gleichzeitig immer unattraktiver machen.
DIE ZUSTÄNDIGKEIT
Märkisch-Oderland organisiert als Bauaufsichtsbehörde die konkreten Genehmigungsverfahren.
Brandenburg bestimmt wesentliche Teile des Bauordnungsrechts und entscheidet über landesrechtliche Anwendungen von Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
Der Kreis kann schneller verwalten.
Das Land kann die Verfahren grundsätzlich einfacher machen.
UNSERE FORDERUNG
Für Märkisch-Oderland wollen wir vollständig digitale Verfahren, nachvollziehbare Bearbeitungsstände, feste Ansprechpartner und verbindliche interne Bearbeitungsziele.
Für Brandenburg wollen wir kleine und mittlere Wohngebäude viel häufiger im Anzeige- oder Kenntnisnahmeverfahren ermöglichen.
Wir wollen eine echte Genehmigungsfiktion:
Wenn ein vollständiger Antrag nach Ablauf einer klaren gesetzlichen Frist nicht begründet abgelehnt wurde, soll gebaut werden dürfen.
Serielles und modulares Bauen soll nicht bei jedem identischen Gebäude wieder von vorne geprüft werden.
Bei Dachausbau und Aufstockung sollen Anforderungen so flexibilisiert werden, dass wenige neue Wohnungen nicht plötzlich Umbaukosten für das gesamte Bestandsgebäude auslösen.
Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze wollen wir beenden.
Statt Renditen immer stärker politisch einzugrenzen, sollte Brandenburg darum konkurrieren, der attraktivste Standort für neuen Wohnungsbau zu sein.
BUND
DAS PROBLEM
Der Bund reguliert Wohnungsmangel, den er gleichzeitig durch kompliziertes Planungsrecht mitverursacht.
Die Mietpreisbremse begrenzt Neuvertragsmieten.
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im Bestand.
Aber keine dieser Regeln schafft einen zusätzlichen Quadratmeter Wohnraum.
Gleichzeitig sorgt das Baugesetzbuch dafür, dass sich Neubauten in vielen unbeplanten Bereichen stark an der bestehenden Umgebung orientieren müssen.
Das kann dazu führen, dass geringe Bebauung sich selbst konserviert:
Weil gestern wenig gebaut wurde, darf morgen ebenfalls wenig gebaut werden.
DIE ZUSTÄNDIGKEIT
Der Bund entscheidet über große Teile des Mietrechts sowie über Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung.
Er setzt damit den Rahmen, innerhalb dessen Neuenhagen überhaupt handeln kann.
UNSERE FORDERUNG
Wir wollen die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB schrittweise abschaffen.
Auch die Möglichkeit einer abgesenkten Kappungsgrenze wollen wir zurücknehmen.
In § 34 BauGB wollen wir ein echtes Nachverdichtungsprivileg.
Zusätzliche Wohnungen, Aufstockungen und maßvoll höhere Dichten sollen grundsätzlich möglich sein, wenn Erschließung, Nachbarschutz und gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet bleiben.
Der Bestand darf nicht automatisch die Obergrenze unserer Zukunft sein.
Den Bauturbo nach § 246e BauGB wollen wir bei erfolgreicher Anwendung dauerhaft erhalten.
Und Bebauungspläne sollen sich wieder stärker auf Städtebau konzentrieren – statt Dachfarbe, Material und andere ästhetische Details bis ins Kleinste politisch vorzuschreiben.
VERBAUT UNS NICHT DIE ZUKUNFT.
Es ist einfach, bei hohen Wohnkosten nach Berlin oder Potsdam zu zeigen.
Aber für uns beginnt Veränderung hier in Neuenhagen.
Wir haben eine eigene Entwicklungsgesellschaft.
Wir haben kommunale Grundstücke und Planungshoheit.
Wir beschließen Bebauungspläne und Satzungen.
Wir entscheiden über den Bauturbo.
Wir entscheiden, ob wir private Investoren willkommen heißen.
Und wir entscheiden, ob sich Neuenhagen weiterentwickeln darf.
Wir wollen unseren Gartenstadtcharakter erhalten.
Aber wir wollen ihn nicht dadurch erhalten, dass unsere Kinder irgendwann wegziehen müssen.
Neuenhagen muss Platz bieten für diejenigen, die neu zu uns kommen.
Vor allem aber für diejenigen, die bereits hier zu Hause sind.
Mehr Wohnungen.
Mehr Möglichkeiten.
Mehr Vertrauen in diejenigen, die bauen wollen.